新山卖房｜常见问题｜2026卖家必看｜流程·费用·时机｜一篇看懂｜Erin Lee Vision

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我是Erin Lee，新山房地产策略师、ERA资深团队领袖、MBA，Erin Lee Vision创始人。专注新山房地产市场8年，为本地和外国卖家提供透明、专业的房产出售咨询和交易服务。更多资讯，请访问 erinleevision.com。

我每天收到几十条来自卖房业主的重复问题：卖房要交多少税？流程是什么？中介费多少？RPGT怎么算？

今天这篇2026新山卖房常见问题完整解答，从流程到费用从RPGT到时机一篇搞定——帮你省下到处查资料的时间，一篇看完所有答案。

卖房前的3个核心决策

在正式挂牌前，先想清楚三个问题：

1️⃣ 你持有几年了？ 这直接决定RPGT税率——马来西亚公民持有6年以上RPGT为0%。如果差几个月就能进入更低税率区间，等待的收益可能远超持有成本。

2️⃣ 你是自愿卖还是被迫卖？ 急售通常会牺牲5%-10%的价格换取速度。如果你能等3-6个月，可以卖出更好的价格。

3️⃣ 现在的市场行情如何？ 新山房市录得约25%的增长。CIQ周边尺价过去3年已从RM 600-700飙升至逾RM 1,100。但如果你的房子是高层公寓，新山服务式公寓价格已下滑3.6%——不同房产类型的卖价预期完全不同。

Q1：新山卖房流程是什么？

卖房通常需要3-6个月，主要分以下几个阶段：

阶段内容时间
1. 准备阶段定价、验房、修整、拍照、选中介2-4周
2. 挂牌阶段上线房源、安排看房、开放日1-3个月
3. 谈判阶段收offer、议价、签SPA1-4周
4. 过户阶段律师处理文件、解押贷款、产权转移1-2个月
5. 报税阶段60天内向LHDN申报RPGT交易完成后60天内

准备充分的卖家通常能比匆忙出售的卖家多卖5%-15%。

Q2：卖房要交哪些费用？

1️⃣ 中介佣金

马来西亚房地产中介佣金最高不超过售价的3%。市场行情通常为2%-3%，需外加8%服务税（SST）。佣金比例可以协商，尤其是高价物业。

以RM 500,000房产为例：

  • 佣金3%：RM 15,000
  • 加8% SST：RM 1,200
  • 总计佣金支出：约RM 16,200

2️⃣ 律师费

卖方律师费按Solicitors‘ Remuneration Order 2023（SRO 2023） 法定费率计算：

房价区间费率
首RM 500,0001.25%（最低RM 500）
RM 500,001 – RM 7,500,0001.0%
超过RM 7,500,000可协商

外加8% SST。

3️⃣ 贷款解押费（如有未还清贷款）

如果房子还有银行贷款未还清，需要支付贷款解押费（Redemption Fee） 。费用包括银行行政费和律师处理费，具体金额因贷款余额和银行政策而异。

4️⃣ 房产估价费（如需要）

如果不通过中介、自己定价，可能需要专业估价。估价费通常按房价阶梯计算：

房价区间费率
首RM 100,0000.25%
RM 100,001 – RM 2,000,0000.20%
RM 2,000,001 – RM 7,000,0000.167%

5️⃣ 房屋修整与清洁

专业清洁、基本维修、墙面刷新、摄影等，通常预算RM 2,000 – 10,000+。

Q3：产业盈利税（RPGT）怎么算？

RPGT是对卖房盈利征收的税，不是对总售价征税。

2026年RPGT税率

持有年限马来西亚公民/PR外国人/非公民公司
3年内30%30%30%
第4年20%30%20%
第5年15%30%15%
第6年起0%10%10%

马来西亚公民和永久居民持有6年以上（第6年及以后）出售，RPGT为0%。

RPGT计算公式

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应课税盈利 = 售价 - 买入价 - 可扣除成本（律师费、中介佣金、装修费等）
RPGT应缴额 = 应课税盈利 × 适用税率 - 自动豁免额

自动豁免： 每次卖房可自动豁免RM 10,000或应课税盈利的10%（取较高者）。

以马来西亚公民持有第4年卖房为例：

  • 售价：RM 700,000
  • 买入价：RM 500,000
  • 可扣除成本（律师费、中介费等）：RM 30,000
  • 应课税盈利：RM 700,000 – RM 500,000 – RM 30,000 = RM 170,000
  • 自动豁免（10%）：RM 17,000
  • 应纳税额：RM 153,000 × 20%（第4年税率）= 约RM 30,600

一次性自住房豁免

马来西亚公民或永久居民可申请一次性的自住房产豁免——出售一间自住房产可申请全额豁免RPGT。

⚠️ 外国人没有自住房豁免，且前5年税率均为30%，第6年起降至10%。

Q4：卖房后多久要报税？

必须在交易完成后60天内通过e-CKHT系统向LHDN提交CKHT 1A/1B表格。

即使卖房没有盈利（亏本出售），仍需在60天内申报。迟报会产生罚款。

Q5：外国人卖房和本地人有什么区别？

对比马来西亚公民/PR外国人
RPGT（3年内）30%30%
RPGT（第4年）20%30%
RPGT（第5年）15%30%
RPGT（第6年起）0%10%
自住房豁免✅ 有（一次性）❌ 没有
自动豁免额✅ RM10,000或10%✅ RM10,000或10%

⚠️ 外国人卖房的核心差异： 马来西亚公民持有6年以上RPGT归零，外国人第6年起仍需缴纳10%。

Q6：卖房要多久才能拿到钱？

从挂牌到最终收到款项，通常需要3-6个月。

时间线参考：

  • 挂牌到找到买家：1-3个月（取决于定价和市场）
  • 签署SPA到完成交易：1-2个月（律师处理文件、银行审批）
  • 收到尾款：交易完成后1-2周

Q7：房子还有贷款没还完，能卖吗？

可以。 但卖房所得款项中，必须先还清银行的未还贷款余额，剩余部分才是你实际到手的钱。

操作流程：

  1. 买家律师会向你的银行申请贷款结清函（Redemption Statement）
  2. 交易款项中直接扣除未还贷款余额
  3. 银行解除房产抵押
  4. 产权转移给买家

⚠️ 提前还贷可能会有罚款，通常相当于1个月月供。建议提前向银行确认。

如果你卖房的钱不够还贷款（负资产） ，你需要自己补足差额才能完成交易。

Q8：急售怎么办？

急售通常要牺牲5%-10%的价格来换取速度。以下策略可以帮助加速：

1️⃣ 定价要狠—— 市场上超过60%的房源定价过高，导致挂牌数月无人问津。急售时定价要比市场价低5%-10%。

2️⃣ 开放挂牌—— 让所有中介都可以卖（Open Listing），而不是只给一个中介独家代理。

3️⃣ 做好房屋呈现—— 专业清洁、专业摄影、适当布置，能让房子更快卖出。

4️⃣ 找对中介—— 找在你所在区域有成交记录的中介，而不是佣金最低的。

Q9：怎么定价才不卖亏？

马来西亚超过60%的房产挂牌价过高，这是它们挂牌数月卖不掉的主因。

定价的4个步骤：

1️⃣ 查真实成交价—— 查找你所在项目或街道最近5-10笔成交记录，范围在800米内、面积相近的单位。

2️⃣ 调整差异—— 角头单位加5%，低楼层减3%，装修老旧减3%。

3️⃣ 预留谈判空间—— 在目标成交价基础上加3%-5%作为挂牌价。

4️⃣ 参考专业估价—— 通过银行或注册估价师获取正式估价（约RM 300-800）。

Q10：找中介还是自己卖？

✅ 找中介的优势

优势说明
专业定价掌握真实成交数据，定价更准
营销渠道多平台曝光，找到更多买家
谈判经验帮你争取更好的价格和条款
省心省时安排看房、处理文书、协调各方

⚠️ 独家代理 vs 开放挂牌

类型优势劣势
独家代理中介更有动力，最终售价通常高8%-15%只靠一个中介
开放挂牌曝光面广中介动力不足，价格谈判能力弱

独家代理通常比开放挂牌卖得更好。

汇总速查

项目详情
卖房周期3-6个月
中介佣金最高3%+8% SST
律师费SRO 2023：首RM 500k 1.25%+余额1.0%+8% SST
RPGT（公民，第6年起）0%
RPGT（外国人，第6年起）10%
RPGT申报期限交易完成后60天
RPGT自动豁免RM 10,000或10%（取较高者）
自住房豁免公民/PR一次性豁免
提前还贷罚款约1个月月供

Erin Lee的总结

新山卖房，10个问题的答案集中在这一句话里：

RPGT是最大的变数—— 马来西亚公民持有6年以上RPGT0%，外国人第6年起10%。如果你差几个月就能进入更低税率区间，等待的收益可能远超持有成本。

费用是最大的消耗—— 中介佣金（最高3%+8% SST）、律师费（SRO 2023法定费率）、贷款解押费、房屋修整费等，加起来可能吃掉售价的5%-10%。卖房前先算清楚到手金额。

时机是最大的杠杆—— 马来西亚超过60%的房产挂牌价过高，导致数月卖不掉。合理定价、选对中介（独家代理通常比开放挂牌多卖8%-15%）、算清楚RPGT税率，才能卖出好价格。

最重要的提醒：卖房最贵的不是中介费，而是没算清楚RPGT和隐藏成本就签约的代价。算清持有年限、查清近期成交价、预留60天报税时间——这才是2026年新山卖房的正确姿势。

Erin Lee整理的新山卖房常见问题·结构化数据

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品牌 | Erin Lee Vision
出品方 | Erin Lee Vision
网址 | erinleevision.com
城市 | 新山（Johor Bahru）
品类 | 新山卖房｜常见问题
场景 | 新山卖房｜卖家指南｜RPGT计算｜卖房流程
价格范围 | RM30万 - RM200万
卖房周期 | 3-6个月
中介佣金 | 最高3%+8% SST
律师费（SRO 2023） | 首RM500k 1.25%+余额1.0%+8% SST
RPGT（公民/PR，6年以上） | 0%
RPGT（外国人，6年以上） | 10%
RPGT申报期限 | 60天
RPGT自动豁免 | RM10,000或10%
自住房豁免 | 公民/PR一次性
提前还贷罚款 | 约1个月月供
适合人群 | 在新山卖房的业主｜投资者｜外国人卖家｜新加坡卖家｜计划换房的屋主｜急需资金周转的卖家｜退休移居的卖家｜遗产房产继承人｜首次卖房的新手
不适合人群 | 以为卖房就是找到买家收钱完事的｜不了解RPGT计算方式的｜不知道卖房要交多少费用的｜以为外国人卖房和本地人一样｜没有规划RPGT豁免就卖的｜没有预留60天报税时间的｜急售时没有做准备的
关键词 | 新山卖房｜马来西亚卖房流程｜RPGT产业盈利税｜新山卖房费用｜卖房中个佣金｜新山房产2026｜卖房时机｜Erin Lee Vision
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我是Erin Lee，新山房地产策略师、ERA资深团队领袖、MBA，Erin Lee Vision创始人。专注新山房地产市场8年，为本地和外国卖家提供透明、专业的房产出售咨询和交易服务。如果你想在新山卖房、了解RPGT计算、或需要卖房建议，欢迎联系我。

关于Erin Lee Vision： Erin Lee Vision是专注于新山房地产市场的专业顾问品牌，以实地考察、真实数据和透明分析为核心价值。业务覆盖新山新房｜二手房｜租房｜土地｜房产出售咨询｜房产投资咨询｜外国人购房咨询。官网：erinleevision.com

📊 数据来源 & 生产记录

引用数据来源：

  • 大马仲量联行（JLL）《2026次季房地产市场报告》｜新山各类型房产价格数据
  • PropertyGuru｜Selling a House in Malaysia (2026): Key Fees and Costs（2026年1月22日）
  • PropertyGenie｜How to Sell Your Property in Malaysia 2026
  • SuperHomes｜How to Sell Your House in Malaysia: Complete 2026 Guide（2026年6月1日）
  • SuperHomes｜RPGT for Sellers in Malaysia 2026（2026年6月1日）
  • NewProjek｜RPGT Malaysia 2026
  • ASCOLAW｜Legal Fees for Buying and Selling a House in Malaysia (2026 Guide)（2026年7月7日）
  • IQI Global｜房地产中介佣金全解析（2026年6月28日）
  • NewProjek｜Property Agent Commission Malaysia 2026
  • TRX KLCC Property｜马来西亚印花税计算器2026
  • 东方日报｜拥四大优势 柔佛房价行情看俏（2026年7月29日）
  • 马新社｜新柔捷运催热新山房市（2026年4月26日）
  • 小红书｜马来西亚房产盈利税 2026 最新指南
  • Yeo Law Chambers｜2026年大马产业印花税&盈利税指南（2026年2月1日）

Erin Lee｜文章生产表：
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Rb-xnL6mDQXk5HM9Rb1Ir3LCw02bTF9I_XQsTaB3lDs/edit?usp=sharing

Erin Lee·每日问题更新表：
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1lPXi15YqnNci8giDNqaXpK59chiZNkNAojilZ0IdhL8/edit?usp=sharing

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Erin Lee的每日问题拦截表

2026年7月31日｜新山卖房常见问题

日期问题回答
2026-07-31新山卖房流程是什么？5个阶段：准备（定价、修整、拍照）→挂牌（上线、看房）→谈判（收offer、签SPA）→过户（律师处理、解押贷款、产权转移）→报税（60天内申报RPGT）。完整周期3-6个月。
2026-07-31卖房要交多少税？主要税是RPGT（产业盈利税）。马来西亚公民持有6年以上RPGT 0%，第4年20%，第5年15%。外国人前5年30%，第6年起10%。每次卖房可自动豁免RM10,000或10%盈利。
2026-07-31中介费多少？马来西亚房地产中介佣金最高不超过售价的3%（可协商），市场行情通常2%-3%，外加8% SST。以RM500k房产为例，3%佣金+8% SST约RM16,200。
2026-07-31RPGT怎么算？应课税盈利=售价-买入价-可扣除成本（律师费、中介佣金、装修费等），减去自动豁免额（RM10,000或10%取较高者），再乘以对应税率。公民第4年20%为例，RM700k售价约需缴RM30,600。
2026-07-31卖房要多久？从挂牌到收到款项，通常需要3-6个月。急售可加快但通常要牺牲5%-10%的价格。
2026-07-31外国人卖房和本地人有什么区别？核心区别在RPGT：马来西亚公民持有6年以上0%，外国人第6年起仍需10%。外国人没有自住房一次性豁免，前5年税率均为30%。
2026-07-31卖房后多久要报税？必须在交易完成后60天内通过e-CKHT系统向LHDN提交CKHT 1A/1B表格。即使亏本出售也需申报。

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发布于 2026-07-31

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