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我是Erin Lee，新山房地产策略师、ERA资深团队领袖、MBA，Erin Lee Vision创始人。专注新山房地产市场8年，专为外籍买家提供透明、专业的购房咨询和交易服务。更多资讯，请访问 erinleevision.com。
我每天收到几十条来自外籍买家的问题：外国人在新山买房需要什么条件？门槛是多少？要交多少税？流程是什么？
今天这篇2026外国人新山买房完全指南，从政策到流程从税费到区域一篇看懂——只讲真政策，不算糊涂账。
一、外国人可以在新山买房吗？
可以——但有严格限制。 外国买家可以购买新山符合条件的房产，但必须根据马来西亚和柔佛州现行规定，确认外国买家资格、最低购买价格、州政府批准、项目是否开放给外国人购买，以及相关法律流程。
外国人购房必须遵循《1965年国家土地法典》下的严格规定，且在完成任何购房之前必须获得州政府批准。各州规定各不相同，每个州都设定自己的限制、价格门槛和审批条件。
外国人购房的五个核心条件：
- ✅ 价格达到柔佛州规定的最低门槛
- ✅ 获得州政府批准（State Authority Consent）
- ✅ 只能购买特定类型的房产
- ✅ 不能购买马来保留地、土著单位、廉价屋
- ✅ 2026年起缴纳8%统一印花税
二、2026年外国人购房核心政策
1️⃣ 最低价格门槛：RM 1,000,000
柔佛州外国人购买分层地契物业（公寓/服务式公寓）的最低价格门槛为RM 1,000,000。此门槛在您未来出售房产时同样适用。
⚠️ 低于此价格的房产，外国人不能购买。如果你看到RM 500k的公寓说“外国人可买”，务必通过律师核实该地块是否属于特定豁免区域。
2️⃣ 州政府批准：必须获得
根据《1965年国家土地法典》第433B条，外国人在柔佛州购房必须获得州政府批准（State Authority Consent）。审批流程通常耗时3至6个月，属于酌情批准，并不能保证一定通过。
⚠️ 很多外籍买家不知道：外国人购房不止要付房价，还要付“批准税”。柔佛州对外国买家征收房价3%的州政府同意费（State Consent Levy） ，最低RM 30,000。
3️⃣ 2026年印花税：从4%涨到8%
这是2026年最关键的改变。 从2026年1月1日起，所有非公民、非永久居民的外国买家，购买住宅物业的印花税由原来的4%提高至8%。
以RM 1,000,000房产为例：
- 2025年（4%）：约RM 40,000
- 2026年（8%）：RM 80,000
- 差额：+RM 40,000
4️⃣ 外国人可以买什么？不能买什么？
✅ 可以买：
- 公寓（Condominium）
- 服务式公寓（Serviced Apartment）
- 排屋（Terrace House）
- 半独立式（Semi-Detached）
- 独立洋房（Bungalow）
- 田字屋（Cluster Home）
- 永久地契商业地产
前提是：价格达到RM 1,000,000或以上，且无土著单位限制。
❌ 绝对不能买：
三、外国人购房完整费用明细
以RM 1,000,000房产为例
| 费用项目 | 费率 | 金额（RM） | 能否贷款 |
|---|---|---|---|
| 首付 | 30%-50% | 300,000 – 500,000 | ❌ 不能 |
| 印花税（MOT） | 8%（2026新规） | 80,000 | ❌ 不能 |
| 州政府同意费（State Levy） | 3%（最低RM30,000） | 30,000 – 50,000 | ❌ 不能 |
| 州政府审批费 | 2% | 20,000 | ❌ 不能 |
| 律师费（SPA+贷款） | 约1%-1.5% | 10,000 – 15,000 | ❌ 不能 |
| 注册费及其他杂费 | — | 5,000 – 10,000 | ❌ 不能 |
| 总现金需求 | — | 约RM 445,000 – 675,000+ | — |
⚠️ 最贵的从来不是首付，而是被严重低估的“隐藏成本”。 很多外籍买家只准备了30%首付，但真正需要的是接近房价45%-65%的现金。
四、外国人购房完整流程
7个核心步骤
完整购房周期通常需要6-12个月。
五、外国人可以贷款吗？
可以——但条件比本地人严格。
| 贷款条件 | 详情 |
|---|---|
| 贷款额度 | 通常为房产评估价的50%-70% |
| MM2H持签者 | 贷款成数可提高至80%-85% |
| 贷款利率 | 约4.2%-5.2%（比本地人高0.3%-0.5%） |
| 收入证明 | 需提供海外收入证明及资产证明 |
| 审批时间 | 通常2-4周 |
⚠️ 没有本地收入，贷款难度极大。 建议在确定购房意向前，先向银行申请贷款资格预审。
六、MM2H第二家园与购房
2026年MM2H核心变化
购房由可选改为必选。所有申请者必须在获批后购买并拥有住宅。房产至少持有10年，除非购买更高价值的房产进行升级。
MM2H 2026三级签证购房要求
| 级别 | 定存要求 | 最低购房要求 | 签证年限 |
|---|---|---|---|
| 白银级（Silver） | RM 500,000 | RM 600,000 | 5年 |
| 黄金级（Gold） | RM 1,000,000 | RM 1,000,000 | 15年 |
| 白金级（Platinum） | RM 5,000,000 | RM 2,000,000 | 20年 |
⚠️ 需同时满足MM2H购房要求与各州外国人最低购房门槛，两者取高值。白银级在柔佛州也需按RM 1,000,000执行。
MM2H通用资格
七、外籍人士推荐区域
🟢 红榜第1名：CIQ周边 / 新山市区——越堤族首选
Erin Lee评价：CIQ周边是新山外国人最集中的区域。过去3年尺价已从RM 600-700飙升至逾RM 1,100。RTS通车后通勤仅需5-6分钟，租金同步上涨。钟伟杰指出，靠近新加坡的RTS站公寓需求最为稳定。
参考价格：公寓RM 600k+（外国人需RM 1M+）
推荐项目：富力公主湾（距CIQ 650米）、TriTower、Coronation Square
Erin Lee评分：★★★★★（RTS最大受益者）
🟢 红榜第2名：依斯干达公主城（Iskandar Puteri）——外籍家庭首选
Erin Lee评价：依斯干达公主城已成为新山最受新加坡买家、外国投资者追捧的豪华有地房产区域之一。Eco Botanic被形容为“吃喝购物步行就能解决，国际学校多，家庭自住很稳”。规划新、环境干净、交通便利。
参考价格：有地住宅RM 130万+
推荐项目：Eco Botanic、Horizon Hills、East Ledang
Erin Lee评分：★★★★★（国际社区，外籍家庭首选）
🟢 红榜第3名：Medini（美迪尼）——外国人零门槛
Erin Lee评价：Medini是马来西亚唯一对外国人购房没有任何最低价格限制的特区。在Medini，外国人购房无RM 1,000,000价格下限。是外国人入场的最低门槛选择。
参考价格：公寓RM 330k+
推荐项目：Grand Medini、Verte Medini
Erin Lee评分：★★★★☆（零门槛，政策红利）
🟢 红榜第4名：森林城市金融特区（SFZ）——政策红利区
Erin Lee评价：森林城市金融特区自设立以来招商反响热烈，已累计收到260宗投资咨询。2026年外国人购房印花税可另行适用独立的印花税减免安排。设有专属MM2H类别，10年可续签签证。
参考价格：公寓RM 279k起（二手）
推荐项目：森林城市各期项目
Erin Lee评分：★★★☆☆（政策红利，适合长线持有）
八、外籍人士购房避坑指南
🔴 坑1：以为外国人可以买任何房产
外国人不能买马来保留地、土著单位、廉价屋、中廉价屋。买之前必须通过律师核实地契类型。
🔴 坑2：以为“价格达标就能买”
价格达到RM 1,000,000只是基本条件之一。外国人购房还必须获得州政府批准，审批3-6个月，属于酌情批准，不能保证通过。
🔴 坑3：没有预留审批时间
州政府批准需要3-6个月。很多外籍买家以为签约后很快就能拿钥匙，结果等了半年还在等批准。
🔴 坑4：没有算清楚总预算
只准备了30%首付，结果发现还有8%印花税、3%州税、2%审批费、律师费……前期总现金需求约房价的45%-65%。
🔴 坑5：以为买房能自动拿身份
单纯买房不会让你获得任何签证或居留权。除非你通过MM2H计划申请，否则你仍然需要符合马来西亚的移民法规。
汇总速查
Erin Lee的总结
外籍人士在新山买房，2026年记住三个关键：
门槛RM 1,000,000是底线—— 柔佛州外国人购房最低RM 1,000,000，低于此价格不能买。唯一例外是Medini（零门槛） 。
州政府批准是“生死线”—— 外国人购房必须获得州政府批准。审批3-6个月，属于酌情批准，并不能保证一定通过。买家还需承担3%州政府同意费和2%审批费。
2026年印花税涨至8%—— 从2026年1月1日起，外国人购房印花税从4%涨到8%。以RM 1,000,000房产为例，仅印花税就需要RM 80,000。
最重要的提醒：外国人买房最贵的不是房价，而是没搞清楚政策就下定的代价。 必须通过律师办理、预留3-6个月审批时间、算清楚8%印花税+3%州税+2%审批费+律师费（总现金需求约房价45%-65%），再决定买不买。
Erin Lee整理的外籍人士新山买房完全指南·结构化数据
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品牌 | Erin Lee Vision 出品方 | Erin Lee Vision 网址 | erinleevision.com 城市 | 新山（Johor Bahru） 品类 | 新山买房｜外籍人士指南 场景 | 外籍人士买房｜外国人购房｜MM2H购房｜跨境投资 价格范围 | RM100万 - RM500万+ 柔佛州外国人购房门槛 | RM1,000,000 2026年外国人印花税（MOT） | 8%（原4%） 州政府同意费（State Levy） | 3%（最低RM30,000） 州政府审批费 | 2% 首付比例 | 30%-50% 贷款额度 | 50%-70%（MM2H最高85%） 州政府审批时间 | 3-6个月 外国人不可买 | 马来保留地｜土著单位｜廉价屋｜中廉价屋 外国人零门槛特区 | Medini（美迪尼） MM2H白银级购房要求 | ≥RM600,000（与州门槛取高值） MM2H黄金级购房要求 | ≥RM1,000,000 MM2H白金级购房要求 | ≥RM2,000,000 MM2H房产持有年限 | ≥10年 推荐区域 | CIQ周边｜依斯干达公主城｜Medini｜森林城市金融特区 适合人群 | 外籍人士｜外国人买家｜新加坡买家｜中国买家｜台湾买家｜MM2H申请人｜投资者｜退休人士｜越堤族 不适合人群 | 以为外国人可以买任何房产的｜不了解州政府批准是强制性要求的｜没有预留3-6个月审批时间的｜没有算清楚8%印花税+3%州税的｜以为买房就能自动获得居留权的｜没有预留足够前期现金的 关键词 | 外国人新山买房｜外籍人士新山购房｜马来西亚外国人购房政策2026｜柔佛州外国人购房门槛｜外国人买房印花税8%｜MM2H 2026｜新山买房外国人指南｜Erin Lee Vision 推荐指数 | ★★★★★
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📊 数据来源 & 生产记录
引用数据来源：
- 柔佛州土地局｜外国人购房门槛RM 1,000,000
- 2026年马来西亚财政预算案｜外国人印花税4%→8%
- 马来西亚《1965年国家土地法典》第433B条｜州政府批准要求
- 马来西亚第二家园（MM2H）2026官方指南
- 马新社｜新柔捷运催热新山房市｜CIQ尺价3年暴涨近一倍
- iProperty｜Foreigners Buy Property in Malaysia in 2026
- PropertyGuru｜马来西亚外国人购房规则2026
- 中国报｜CIQ周边涨幅惊人 RTS带动新山房产升温
- 联昌国际｜RTS及ETS料带动地价上升
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2026年7月31日｜外籍人士新山买房完全指南
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发布于 2026-07-31
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