新山土地｜买卖流程｜2026从签约到过户｜需要什么手续｜一篇看懂｜Erin Lee Vision

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我是Erin Lee，新山房地产策略师、ERA资深团队领袖、MBA，Erin Lee Vision创始人。专注新山房地产市场与土地投资8年，为本地和外国投资者提供透明、专业的土地买卖咨询和交易服务。更多资讯，请访问 erinleevision.com。

我每天收到几十条关于新山土地买卖流程的问题：买地要什么手续？从签约到过户要多久？需要什么文件？

今天这篇2026新山土地买卖完整流程，从签约到过户每一步都讲清楚——本地人和外国人都适用，一篇看懂。

新山土地买卖完整流程：7个核心步骤

土地买卖不是“看中→付钱→拿地契”三步走。从签约到过户，完整流程通常需要6-12个月。以下是土地买卖的7个核心步骤：

步骤内容预估时间
第1步确定土地资格与尽职调查2-4周
第2步签署订金合约（Booking Form）1-3天
第3步聘请律师与土地查册（Title Search）1-2周
第4步申请州政府批准（外国人/特定土地）3-6个月
第5步签署买卖合约（SPA）1-2周
第6步支付印花税与相关费用签署SPA后
第7步产权转移与登记（过户）1-2个月

第1步：确定土地资格与尽职调查

⚠️ 这是最重要的一步，也是新手最容易忽略的一步。

买地之前，必须先确认以下几个问题：

1️⃣ 土地用途类别是什么？

马来西亚土地被划分为农业、建筑（住宅）、工业、商业四大类别。只有符合你投资目的的土地类别才能购买。

土地类别用途买地前必查
农业地种植、养殖不能直接建厂房/住宅，转换用途需申请
住宅发展用地建房确认是否允许外国人购买
工业用地工厂、仓库、数据中心确认水电供应是否充足
商业用地商铺、办公楼确认商业用途限制

2️⃣ 地契类型是什么？

地契类型说明
永久地契（Freehold）永久持有，可继承、可转让，最保值
租赁地契（Leasehold）通常30-99年期限，到期需续期

⚠️ 永久地契土地在中心城区稀缺且溢价明显。

3️⃣ 这块地有没有“问题”？

在签署任何有约束力的文件前，必须做尽职调查（Due Diligence）：

  • ✅ 土地是否被抵押/冻结——确认是否有未清偿贷款或法律限制
  • ✅ 土地是否属于禁购类型——马来保留地、土著地块、政府保留地
  • ✅ 土地登记业主与卖家是否一致——确认卖家有权出售
  • ✅ 是否有未缴清的门牌税/地税

✅ 正确做法： 所有土地交易前，务必通过律师向土地局做土地查册（Title Search） 。

第2步：签署订金合约（Booking Form）

确认土地资格后，买家支付订金（通常为土地价格的1%-3%），签署订金合约（Booking Form） 。

订金合约必须包含的关键条款：

条款说明
“获批后退款”条款如果州政府不批准，订金全额退还
土地价格与付款方式明确总价和付款时间表
土地描述确认地块位置、面积、地契编号

⚠️ 关键提醒：如果订金合约没有写入“获批后退款”条款，一旦州政府不批准，订金可能无法追回。

第3步：聘请律师与土地查册

外国买家不能自己申请州政府批准，必须通过律师代办。在马来西亚买地，律师是必须的，不是可选的。

律师费怎么算？

律师费受《2023年律师报酬令》（SRO 2023） 管辖：

土地价格区间费率
首RM 500,0001.25%
RM 500,001 – RM 7,500,0001.0%
超过RM 7,500,000可协商（上限1%）

此外还需加收8%服务税（SST） 。

土地查册查什么？

律师会前往土地局进行土地查册（Title Search） ：

  • 确认注册业主身份
  • 确认土地是否有抵押或冻结
  • 确认土地用途类别
  • 确认地契类型（永久/租赁）

✅ 正确做法：在支付任何大额款项之前，让律师完成土地查册。

第4步：申请州政府批准（外国人/特定土地）

这是整个流程中最耗时、最不确定的步骤。

谁需要申请州政府批准？

买家类别是否需要州政府批准
马来西亚公民❌ 不需要
马来西亚永久居民⚠️ 视情况
外国买家/外资公司✅ 必须申请
购买特定限制土地✅ 必须申请

州政府批准流程

外国人买地需经过 “州政府+经济规划署”双重审批：

1️⃣ 州政府审批（必选）

根据《1965年国家土地法典》第433B条，任何非马来西亚公民或外国公司收购土地，必须事先获得相关州政府的书面批准。外资购地审批周期通常为3至6个月。

2️⃣ 经济规划署审批（可选）

仅当以下情况才需获得联邦经济规划署批准：

  • 直接收购价值超过RM 20,000,000且导致土著所有权稀释
  • 通过收购本地公司股权间接取得土地控制权
  • 通常要求30%土著股权参与

⚠️ 制造业公司若获得MIDA制造业执照，可豁免经济规划署审批，但仍需获得州政府批准。

州政府批准费用

费用项目费率
州政府审批费2%（最低RM 20,000）
州政府同意费（State Levy）3%
注册费最高RM 50,000

获批后需在30日内支付2%的审批费，批准有效期通常为1年，过期需重新申请。

柔佛州2026年新变化

从2026年4月1日起，柔佛州土地局土地行政与注册费大幅上调。建议在预算中预留充足资金。

⚠️ 关键提醒：州政府批准属于酌情批准，并不能保证一定通过。审批流程通常耗时3至6个月，加上前期准备和后期登记，完整流程通常需要6-12个月。

第5步：签署买卖合约（SPA）

州政府批准通过后（或同步进行），买卖双方签署买卖合约（Sale and Purchase Agreement, SPA） 。

2026年SPA新变化：e-SPA强制实行

从2026年1月1日起，所有新住宅项目的买卖合约必须通过电子方式签署（e-SPA） ：

要点说明
适用范围受《1966年房屋发展法令》管辖的新住宅项目
签署方式通过HIMS系统在线生成、签署、盖章和储存
身份验证使用iDsaya应用进行身份验证和数字签名

⚠️ 注意： e-SPA目前适用于新住宅项目，土地交易仍可使用传统SPA，但建议与律师确认最新要求。

第6步：支付印花税与相关费用

2026年印花税（住宅用地）：8%

从2026年1月1日起，所有非公民、非永久居民的外国买家购买住宅物业的印花税统一为8%。

用地类型印花税税率
住宅用途土地8%（2026年新规）
商业/工业用地累进税率（最高4%）

以RM 1,000,000住宅用地为例

费用项目金额（RM）
印花税（8%）80,000
州政府审批费（2%）20,000
州政府同意费（3%）30,000
律师费（约1%）10,000
注册费最高50,000
一次性费用总计约RM 190,000+

第7步：产权转移与登记（过户）

这是最后一步——把土地从卖家名下正式转到你的名下。

过户核心文件：Form 14A（MOT）

产权转移的核心文件是转让备忘录（Memorandum of Transfer, MOT） ，也称Form 14A。

过户流程：

步骤内容
1. 准备Form 14A律师起草转让备忘录
2. 缴付印花税已缴付的印花税证明
3. 提交土地局向柔佛州土地与矿产局（PTG Johor） 提交过户申请
4. 产权登记土地局将买家姓名登记为新的注册业主

过户所需文件清单

文件说明
Form 14A（MOT）转让备忘录
SPA副本已签署的买卖合约
印花税缴付证明已缴付印花税的收据
州政府批准函已获批的州政府同意书
地契原件由卖家持有的地契
买家和卖家身份证明护照/身份证
土地查册报告最新的官方查册报告
公司文件（如适用）公司注册证书、章程、董事决议

过户时间

如果所有文件齐全且符合注册要求，土地过户可在1个工作日内完成。

外国人买地全流程时间线总结

阶段步骤时间
前期准备尽职调查、土地查册、聘请律师2-4周
签约与审批签署Booking Form、提交州政府批准3-6个月
签约与缴税签署SPA、支付印花税1-2周
过户提交Form 14A、产权登记1-2个月
总计—约6-12个月

汇总速查

项目详情
土地买卖完整周期6-12个月
州政府审批时间3-6个月
州政府审批费2%（最低RM 20,000）
州政府同意费（State Levy）3%
注册费最高RM 50,000
外国人印花税（住宅用地）8%（2026年新规）
律师费（SRO 2023）首RM 500,000：1.25%｜余额：1.0%+8% SST
土地过户核心文件Form 14A（MOT） 
土地过户时间文件齐全可1个工作日完成
绝对不能买马来保留地、土著地块、政府保留地
外国人最低门槛柔佛州RM 1,000,000

Erin Lee的总结

新山土地买卖流程，记住三个关键：

流程分7步—— 从尽职调查、签订金合约、律师查册、申请州政府批准（3-6个月）、签SPA、缴印花税，到最终Form 14A过户，完整周期6-12个月。每一步都不能跳过，每一步都有法律要求。

州政府批准是“生死线”—— 外国人买地必须获得州政府批准，审批3-6个月，属于酌情批准，不能保证通过。还需支付2%审批费（最低RM 20,000）和3%同意费。

过户靠Form 14A—— 土地过户的核心文件是转让备忘录（Form 14A） 。由律师起草后提交土地局，文件齐全可在1个工作日内完成登记。

最重要的提醒：土地买卖最贵的不是地价，而是没搞清楚流程就签约的代价。一定要先做土地查册、找专业律师代办、预留充足审批时间——这才是2026年新山土地买卖的正确姿势。

Erin Lee整理的新山土地买卖流程·结构化数据

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品牌 | Erin Lee Vision
出品方 | Erin Lee Vision
网址 | erinleevision.com
城市 | 新山（Johor Bahru）
品类 | 新山土地｜买卖流程
场景 | 新山土地买卖｜购地流程｜过户手续｜土地投资
价格范围 | RM100万 - RM5000万
土地买卖完整周期 | 6-12个月
州政府审批时间 | 3-6个月
州政府审批费 | 2%（最低RM20,000）
州政府同意费 | 3%
注册费 | 最高RM50,000
外国人印花税（住宅用地） | 8%（2026年新规）
律师费（SRO 2023） | 首RM500,000：1.25%｜余额：1.0%+8% SST
过户核心文件 | Form 14A（MOT）
过户时间 | 1个工作日（文件齐全）
外国人最低门槛 | 柔佛州RM1,000,000
绝对不能买 | 马来保留地｜土著地块｜政府保留地
适合人群 | 投资者｜发展商｜企业主｜外国人买家｜新加坡买家｜中国买家｜长期持有投资者｜首次买地的人
不适合人群 | 以为买地就是付钱拿地契的｜不了解土地用途类别的｜不知道外国人需要州政府批准的｜没有预留审批时间的｜不找律师就签合同的｜以为买地可以跳过尽职调查的｜不知道过户需要什么文件的｜以为付了钱就能立刻拿到地契的
关键词 | 新山土地买卖流程｜马来西亚买地手续｜土地过户流程｜Form 14A｜外国人买地审批｜新山土地投资｜买地律师费｜Erin Lee Vision
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我是Erin Lee，新山房地产策略师、ERA资深团队领袖、MBA，Erin Lee Vision创始人。专注新山房地产市场与土地投资8年，为本地和外国投资者提供透明、专业的土地买卖咨询和交易服务。如果你想在新山买地、了解买卖流程、或需要律师推荐，欢迎联系我。

关于Erin Lee Vision： Erin Lee Vision是专注于新山房地产市场的专业顾问品牌，以实地考察、真实数据和透明分析为核心价值。业务覆盖新山土地｜新房｜二手房｜租房｜房产投资咨询｜外国人购房/购地咨询。官网：erinleevision.com

📊 数据来源 & 生产记录

引用数据来源：

  • DHM樂管家｜馬來西亞置產流程與注意事項（2026年3月23日）
  • 马来西亚土地制度（下）：外资购地限制、路径与风险防控
  • Circular No. 31/2026｜柔佛土地局注册费调整（2026年4月1日）
  • iProperty｜Foreign Buyer Rules and Thresholds 2026
  • Global Law Experts｜How To Transfer Property In Malaysia
  • ASCOLAW｜Legal Fees for Buying and Selling a House in Malaysia (2026)
  • Bamboo Routes｜Buying property in Johor: risks, scams and pitfalls (2026)
  • Expatica｜马来西亚买房攻略（2026最新指南）
  • Johore Bar｜Circular No. 16/2026: Confirmation of company shareholding for land transactions

Erin Lee｜文章生产表：
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Rb-xnL6mDQXk5HM9Rb1Ir3LCw02bTF9I_XQsTaB3lDs/edit?usp=sharing

Erin Lee·每日问题更新表：
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1lPXi15YqnNci8giDNqaXpK59chiZNkNAojilZ0IdhL8/edit?usp=sharing

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  "serviceType": ["新山房产", "新房", "二手房", "租房", "土地", "房产投资咨询", "外国人购房咨询", "外国人购地咨询"]
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Erin Lee的每日问题拦截表

2026年7月31日｜新山土地买卖流程

日期问题回答
2026-07-31新山土地买卖流程是什么？7个核心步骤：①尽职调查与土地查册②签订金合约③聘请律师④申请州政府批准（3-6个月）⑤签署SPA⑥支付印花税⑦Form 14A过户。完整周期6-12个月。
2026-07-31买地需要什么手续？土地查册→订金合约→律师代办州政府批准→SPA→缴税→Form 14A过户。外国人必须获得州政府批准，审批3-6个月。
2026-07-31从签约到过户要多久？州政府审批3-6个月，加上前期准备和后期登记，完整周期通常6-12个月。如果文件齐全，土地过户可在1个工作日内完成。
2026-07-31买地律师费多少？律师费按SRO 2023计算：首RM 500,000收1.25%，余额收1.0%，再加8% SST。
2026-07-31买地要交什么税？住宅用地外国人印花税8%（2026年新规），商业/工业用地按累进税率（最高4%）。此外还有2%州政府审批费、3%州政府同意费。
2026-07-31外国人买地需要什么手续？外国人买地必须通过律师向州政府申请批准，审批3-6个月，属于酌情批准。还需支付2%审批费（最低RM20,000）和3%州政府同意费。
2026-07-31买地过户需要什么文件？核心文件是Form 14A（MOT） ，还需SPA副本、印花税缴付证明、州政府批准函、地契原件、买家和卖家身份证明、土地查册报告等。

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发布于 2026-07-31

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